合同纠纷：二手房交易过程中的常见法律风险是什么?

在当前的社会环境下，住房买卖主要包括商品房预售和二手住房销售，二手住房销售一直是社会关注的问题，因为二手住房交易过程容易受到政策影响，交易过程复杂，买卖双方履行条款，也使二手住房交易容易发生纠纷。结合司法实践中常见的纠纷，小编将告诉您二手住房交易过程中的常见法律风险是什么？

1、房屋出卖人悔约。一般是在房屋市场价格短期内上涨，出卖人在利益的诱惑下跳价，这时买受人会诉求出卖人继续履行合同或解除合同并支付违约金，而出卖人会针对合同税费承担条款协商不成、买方未在约定的时间付款、出售房屋未经共有人同意进行抗辩。也可能房屋出卖人权利存在瑕疵，常见的是夫妻一方出卖夫妻共有房屋或出售未成年子女所有和共有的房屋，也容易存在纠纷。

2、房屋买受人悔约。一般是买受人存在受政策影响欠缺购房资格或首付比例提高付款能力不足、签约后对房屋地段、户型不满意、房价行情下行等情形。

3、房屋权利存在瑕疵。常见的是房屋上存在抵押或司法查封，一般房屋都是银行作为抵押权人，而也可能房屋存在其他抵押登记或司法查封，造成房屋办理过户存在障碍。这时买受人可以要求出卖人继续履行合同，但要涤除房屋上的抵押和司法查封才能办理过户；在出卖人无法继续履行的情况下，买受人可以要求其解除合同、支付违约金和赔偿损失。

4、二手房买卖过程中，有些房屋因其存在可改造性，比如别墅、顶楼、带天井的一楼等，广受部分购房者青睐，但是房屋未经主管部门批准改造、重建属于违建，这样房屋可能会被限制交易，随之而来的就需要房屋出来人拆除违建、支付违约金，否则无法办理过户。

5、不同时间段，国家政府部门会公布限购、限贷政策，会造成交易过程中影响买受人购房资格或放贷时间过程等情况，所以一般合同条款要对政策因素做约定，否则容易造成买受人违约，需要要承担违约责任。

6、房屋的出卖人不配合户籍迁移或学籍已被占用。如二手房买卖合同由约定出卖人户口迁移时间或出卖人隐瞒了学籍被占用的事实，会造成买受人起诉解除买卖合同或承担违约责任。

律师提醒：以上是司法实践中常见的二手住房销售交易过程中常见的合同纠纷，因此，在签订房屋销售合同的过程中，我们必须明确规定和违约责任，以确保我们的合法权益。